מיחזור משכנתא קיימת, היא הלוואה חדשה, אשר בטוחה בגינה, היא הנכס שאנו מחזיקים. ישנם שני סוגים של מחזור משכנתא קיימת:
- מחזור משכנתא קיימת עם תוספת לכל מטרה. אנו ממשכנים את הנכס מחדש לכל צורך שלנו. קניית רכב, שיפוץ דירה, נסיעה לחו”ל, הוצאות כבדות הקשורות לבריאות.
- מחזור משכנתא קיימת לצורך חסכון, או פריסה מחדש למספר שנים השונה מקודם. לכוון הגדלת או הקטנה בשנים.
רוב האוכלוסייה אינה מסוכלת לעקוב אחרי המשכנתאות שנלקחו לפני שנים רבות. הרוטינה, ילדים, צרכים שונים וגם מחסור בידע. כל הגורמים אלו משאירים את הלווים את משכנתאות ישנות. לרוב הם עולות עם השנים והלווים משלמים סכומים, שלא היו מוכרחים לשלם.
אז מה עושים?
כאן באים הבנקים וגורמים חיצוניים ומציעים פתרונות שונים למחזור משכנתא קיימת. משכנתא למגורים היא הלוואה הזולה ביותר שאנו יכולים לקבל לתקופה כזו ארוכה. עד 30 שנים (נכון ל2020). תוספת למשכנתא קיימת היא יקרה יותר, אך ניתנת לפריסה לשנים רבות. זהו לפעמים הפתרון היחיד שעומד לרשותינו.
מה הבעייה העיקרית במשכנתא?
כאן מגיע הבעיה הקטנה. למרות שזו הלוואה הזולה ביותר, לאורך השנים מצטבר סכום מאוד משמעותי שאנו נחזיר לבנק (או גורם חיצוני). אפילו הפרש מאוד קטן בריבית יכול להשפיע מאוד על הסכום הסופי.
ישנם שני סוגים של צורת החזר של החוב לגורם המממן:
- קרן שווה
- שפיצר
על שני סוגי לוחות הסילוקין אלו, ניתן לקרוא באתר, אך אקצר ואומר שלא כדאי לקחת צורת החזר מסוג “קרן שווה” כי התשלום החודשי מאוד גבוה, למרות הסכום המצטבר יותר נמוך.
אז איך ממחזרים משכנתא קיימת?
קודם כל אין טעם לרדוף אחרי ריבית החלומות, אלה לבצע תחילה מחקר היכולות שלנו. גם בהווה וגם בעתיד!
לבנקים הנותנים משכנתא לדיור, יש חוקים מאוד ברורים. את אותם החוקים מכתיב משרד האוצר ומפקח על הבנקים. מחשש על נפילת הבנקים אמריקאים ב 2008, יצר המפקח מספר מגבלות שאם נדע אותם, נבין מהו גובה היכולות שלנו.
אם נעמוד בקריטריונים אלו, לבנק למשכנתאות לא תהיה שום סיבה לסרב לבקשתנו. את האישור העקרוני למחזור משכנתא נקבל בקלות.
קריטריונים למחזור משכנתא קיימת:
- גובה המשכנתא לדירה הראשונה לא יעבור על 75% משווי הבית. (לפי דו"ח שמאי מטעם הבנק).
- גובה המשכנתא לדירה היחידה לא יעבור על 70%
- גובה המשכנתא לכל מטרה או דירה שנייה או עזרה לילדים עד 50%
- מחזור המשכנתא עם תוספת לכל מטרה עד 50%
- גובה החזר החודשי לכל הלווים עד 40% מסך כל הרווחים נטו.
- גיל הלווים עד 75 שנים
- תקופה מקסימאלית להלוואת משכנתא 30 שנים.
הבדלים בין הבנקים:
יש לציין, כי לכל בנק למשכנתאות ישנה מדיניות משלו ואפילו יותר מקשה. ברוב הבנקים לא נוכל לקבל יותר מ 35% החזר חודשי מכל הרווחים של הלווים, יש אלו שלא יעברו גם 30%.
יש בנקים שיתייחסו לגיל הלווה הבוגר יותר, ויש שמתייחסים ללווה הצעיר יותר.
יש בנקים שיתנו אחוז מימון גבוה שניתן ע”י המפקח ויש אלו שיתנו הרבה פחות.
סיכום:
על מנת להגיע להסדר עם הבנק ולקבל את התנאים הטובים ביותר שהוא מסוגל, אנו הלווים חייבים להגיע עם היסטוריה בנקאית נקייה לחוטין. כולל הסטורית תשלומים של משכנתא קיימת שנתיים אחורה!
כל סטייה בהיסטוריה זו תשפיע לרעה על תנאי משכנתא עד כדי חוסר כדאיות למחזר אותה.
