לוח סילוקין שפיצר או קרן שווה
שפיצר או קרן שווה. זאת השאלה!
מה עדיף לי לקחת למשכנתא שלי? שפיצר או קרן שווה? כאשר אנו באים לבנק לקחת משכנתא, ברוב המוחלט של המקרים לא נשמע את המילים האלו. שפיצר או קרן שווה. למה? התשובה פשוטה. חוסר הבנה של רוב הלווים במושגים מעולם הפיננסי וחוסר רצון מצד יועץ משכנתאות בבנק להסביר ללווים את הבדלים בינהם. יש הבדל עצום! הבדל בהחזר החודשי. הבדל בסכום הכסף שאנו נשלם על כל המשכנתא לאורך 30 שנה. הבדל כמה מהר או לאט תרד יתרת הקרן של המשכנתא. בכמה ירד החזר חודשי, אם בכלל. או אולי אפילו יעלה. איך נדע להבדיל מה אנחנו צריכים למשכנתא אישית שלנו?
לוח סילוקין קרן שווה.
הבחירה בלוח סילוקין זו בדרך כלל נהוגה בקרב עסקים, אשר אין להם בעיה להחזיר הלוואות גדולות וגם הם לא מוגבלים ברגולציה כמו שיש בתחום המשכנתאות למגורים. משכנתאות למסחר זה נושא אחר. בלוח סילוקים קרן שווה אנו מחזירים לבנק סכום קבוע כל חודש על יתרת הקרן שלנו בתוספת ריבית חודשית.
לדוגמא: לקחנו בבנק סכום של 1 מיליון ₪ לתקופה של 15 שנים, בריבית 4 אחוז. 1מיליון נחלק ל 15 שנים ועוד נחלק ל 12 חודשים , נקבל החזר של 5555.55 ₪ כל חודש. את הסכום הזה אנו צריכים להחזיר על חשבון הקרן בלבד. אבל, צריכים גם לשלם ריבית על זה כל חודש ובחודש הראשון נשלם ריבית 1 מיליון נכפיל ב 0.04 ,נחלק ב12 ונקבל 3333.33 ₪ . נחבר את שני המרכיבים. יוצא בחודש הראשון נשלם 8888.88 ₪ . ובכל חודש הסכום יקטן, כי משלמים ריבית נמוכה יותר על יתרת קרן אשר כל הזמן קטנה. בחודשים האחרונים נשלם ריבית של סביב 50 שקלים בלבד! בכך נתקרב לסכום החזר של קרן בלבד. על כל התקופה נשלם לבנק הריביות סך של 301,666.67ש"ח
ניתן לראות איך החזר חודשי יורד עם הזמן
ניתן לראות איך יתרת הקרן יורדת עם הזמן.
לוח סילוקין שפיצר.
בנוי בצורה קצת יותר מתוחכמת ומכיל מושג הנקרא מקדם מענ"ס. המקדם הזה מכיל בתוכו את תקופת הלוואה ואת הריבית ומציג סכום קבוע לאורך כל תקופת הלוואה. נשמע ממש מגניב , כי לאורך כל תקופת הלוואה אנו יודעים בדיוק כמה נשלם כל חודש את אותו הסכום. במקרה הזה נשלם סכום התחלתי משמעותית נמוך יותר של 7397 ₪ אבל… במקרה הזה נשלם לבנק יותר כסף על ריבית. על כל התקופה נשלם לבנק ריביות סך של 331,438.27 ₪.
ניתן לראות את החזר החודשי קבוע כל הזמן
ניתן לראות איך יתרת הקרן יורדת עם הזמן
יש כאלו שיגידו שלא מוכנים לשלם עוד 30 אלף על ריבית וייקחו קרן שווה. יש את אלה שיגידו שלא רוצים לשלם סכומים גדולים מאוד כל חודש ויעדיפו לשלם פחות בהתחלה אבל יציב כל חודש, אפילו אם ישלמו יותר על הריבית.
אבל! בעולם המשכנתאות לדיור יש רגולציה מאוד ברורה. היא נקראת החזר חודשי ביחס להכנסות וגיל הלווים. אם החזר חודשי שלנו יכול לעמוד רק על 7500 ₪ בחודש, לא נוכל לקחת משכנתא של 1 מיליון בלוח קרן שווה, ונאלץ ללכת על לוח שפיצר.
פרמטר נוסף שמסוגל לטלטל את יתרות הקרן ולשנות אותם בצורה משמעותית, זו הצמדה למדד. אשר מאוד משפיעה על תשלום חודשי במיוחד בשנים הראשונות, בהם לא משלמים מספיק מהר את יתרת הקרן. וכאן, לוח שפיצר חשוף יותר לשינויים.
