יועץ משכנתא

האם כדאי לשכור יועץ משכנתאות פרטי? יש לנו משכנתא, מה עושים איתה? מהי התנהלות הנכונה עם המשכנתא?

לקיחת משכנתא, היא אחת החלטות המורכבות בחיינו. שאלות כלכליות רבות מתעוררות כאשר אנו מחליטים לקנות נכס. איזו משכנתא לקחת? באיזה בנק הכי זול לקחת משכנתא? במהרה אנו פוגשים מושג הנקרא יועץ משכנתאות. מכאן מתעוררות שאלות חדשות. האם לקחת יועץ משכנתאות פרטי? למה צריך חברות ייעוץ משכנתאות? כמה עולה יועץ משכנתאות? מה צריך לשאול יועץ משכנתאות?

אנו נענה על השאלות האלו. חשוב להבין בלקיחת משכנתא, כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי.

אנו ממליצים לא לקחת לתשומת ליבכם עצות אותם תקבלו מחברים או קרובים או יועצי משכנתאות שלא עברו הכשרות ייעודיות בתחום המשכנתאות ויועצים ללא ניסיון.

אחת הטעויות הנפוצות, היא למצוא את הנכס טרם קבלת אישור עקרוני מהבנק למשכנתאות. הנכס אולי מצא חן בעיניכם, אבל אף אחד לא התחייב שתקבלו את הלוואת משכנתא שאתם זקוקים לה. בגובה המשכנתא או החזר חודשי מתאים לתזרים חודשי של המשפחה. או גובה הון עצמי הנדרש לעסקה. יש מקרים בהם הלקוחות חותמים על הסכם כוונות, אך מסיבות כלכליות שונות הם לא יכולים לקבל את ההלוואה ונאלצים לבטל את ההסכם. ישנם מקרים שחייבים לשלם פיצוים לבעלי הנכס. את העניין התקציבים צריך לסגור לפני חיפוש הנכס.

למה צריך יועץ משכנתאות?

על מנת לזרז תהליכים ולהבטיח כיוון נכון לעסקה, כדאי להשתמש ביועץ משכנתאות פרטי. עוד בשלבים המוקדמים. להגדיר בצורה מדויקת ככל הניתן את גובה המשכנתא שתוכלו לקבל. את התזרים החודשי שאתם הולכים להתנהל איתו. את ההון העצמי הדרוש לעסקה. כולל תשלום לאנשי מקצוע אחרים כמו מתווכים, מהנדסים, עורכי דין, שיפוצניקים, יועצים שונים, שמאי מקרקעין.

רק אחרי חישוב של כל המרכיבים, נצא למסע חיפוש הנכס ונתמקד קודם כל במחיר. זה מצויין למצוא את בית חלומותינו ,אך אם הוא חורג מהתקציב, לא תוכלו לקנות אותו. חישוב נכון של העלות הכוללת של הנכס, יכול למזער נזקים כלכליים עתידים. אף אחד לא רוצה להיות מופתע כי הוא חייב לשלם עוד כסף על אישור או טפס כזה או אחר. במיוחד, שהכסף אזל.

מה זה משכנתא ?

אז החלטתם לקחת משכנתא. משכנתא זו הלוואה לכל מטרה, אשר בטוחה למימוש הלוואה היא הנכס שאותו ממשכנים. זו הלוואה כמעט הכי זולה שניתן לקבל, כל עוד מדובר על הלוואה לצורך קנייה של נכס מגורים. אם מדובר על הלוואה לצורך קנייה של רכב, שיפוץ דירה או טיול בלאס וגאס ומשחקי קזינו, הלוואה תעלה משמעותית יותר. אך עדיין היא יותר זולה ברוב המקרים, בזכות כך שאנו משעבדים נכס כבטוחה למימוש. אם לא נוכל לשלם את הלוואה זו, הבנק רשאי לממש את הנכס, למכור אותו למרבה במחיר ולכסות את יתרת הקרן. כל שקל הנותר ילך לבעל הנכס הנמכר. צריך להבין שמדובר במכרז של הוצאה לפועל ולא ניתן לדעת כמה נשאר כסף אחרי המכירה, אם בכלל.

המרכיבים המשפיעים על החזר חודשי והחזר הכללי של כל ההלוואה:

גובה המשכנתא (הקרן)

• במדינת ישראל, הרגולציה לא מאפשרת לקיחת משכנתא ללא הון עצמי. ככל שיש יותר כסף על הון עצמי למשכנתא, נצטרך פחות כסף על הלוואה. משכנתא קטנה יותר = פחות כסף לתשלום החודשי.
• תקופת ההלוואה – כמה שנים אנו משלמים את הלוואה.

• הלוואת משכנתא היא אולי היחידה שניתן לקחת לתקופה מאוד ארוכה. עד 30 שנים (נכון לשנת 2020)! זה מאפשר להוריד משמעותית את גובה ההחזר החודשי. אך מנגד, נשלם הרבה מאוד כסף על הריבית. כמה? נגיע לעלות הכוללת שהיא יותר מפי 2 מגובה המשכנתא המקורי! כאן יש לבדוק מה עדיף לנו. לשלם מעט כל חודש אבל תקופה ארוכה. אפשרות שנייה, להגדיל את התשלום החודשי ולהקטין את תקופת תשלום.
• יש לזכור, ככל שתקופת תשלום ארוכה יותר, הבנק נכנס לסיכון רב יותר ומעלה ריביות. מה עדיף במקרה שלכם? זה תלוי בהרבה פרמטרים. יכולת כלכלית, הרכב הריביות, הצמדות, ועוד…
• אחוז מימון – היחס בין השווי של הנכס וגובה המשכנתא

• הרגולציה (2020) אומרת כי ניתן לקבל משכנתא עד 75 אחוז משווי הנכס. לפי הערכת שמאי מקרקעין מטעם הבנק בלבד! אך אם ברשותינו מספיק כסף בהון עצמי כדי להוריד את גובה המשכנתא, נוכל לקבל ריביות יותר קטנות יותר.

הריבית של המשכנתא

• ישנם מספר ריביות אשר מרכיבות לנו משכנתא. ריבית פריים (בדרך כלל הכי זולה). ריבית קבועה. המתחלקת לצמודה למדד המחירים לצרכך וריבית ללא הצמדה. ריבית משתנה אחת לכמה שנים, בדרך כלל 5. גם היא מתחלקת לצמודה ולא צמודה.
• כל ריבית כזו הנלקחת בנפרד, היא הלוואה בפני עצמה. הרכב של כמה הלוואות כאלו, מרכיב את כל המשכנתא. הוא נקרא תמהיל משכנתא.
• לתמהיל נכון יש משמעות אדירה על אופן הסילוק משכנתא. להחזר חודשי, אם יקטן או יגדל עם הזמן. או אולי ישאר קבוע עד לתשלום האחרון.

נושא של תמהיל וריביות. עניין די מורכב לאנשים שלא מתמצאים במשכנתאות. מה עושים? אנו ממליצים להיעזר ביועץ משכנתאות. כדאי לזכור מי עומד מולכם ולמי יש אינטרס בעניין? אם הגעתם אל יועץ משכנתאות בנק דיסקונט או יועץ משכנתאות בנק טפחות או יועץ משכנתאות בנק לאומי או יועץ משכנתאות בנק הפועלים וכו… האינטרס הוא חד משמעי של הבנק. לכן מאוד חשוב שתקחו יועץ משכנתאות פרטי.

לקחתם משכנתא? מה קורה עכשיו?

ניהול נכון של המשכנתא יכול לחסוך הרבה כסף בהמשך. משכנתא זו הלוואה אשר מלווה אותנו הרבה מאוד זמן. כ20-30 שנים! תלוי בפרמטרים המוזכרים מקודם. ככל שעוברת תקופה, משתנים דברים ויש לשים יד על הדופק של המשכנתא. לדוגמה:

• שווי הנכס עלה עם הזמן. זוכרים מושג אחוז מימון? יופי! ככל שהנכס עולה במחיר ביחס להלוואה שנלקחה לפני שנים, יורד אחוז מימון. זה אמור להוזיל את הריביות, כי הסיכון של הבנק קטן.
• הכנסות עלו? קורה לנו שאנו עם הזמן מתקדמים בחיים! מקבלים תוספות שכר, עולים לתפקידים בכירים, או משנים עבודה עם משכורות יותר גבוהות. זה הזמן לחשוב על מחזור משכנתא! אולי אפילו להוסיף כמה שקלים על החזר חודשי.
• פירעון מוקדם. קורה שאנו עוזבים עבודה או מקבלים סכומים גדולים בצורות אחרות. כמו ירושה, פיצויים, או אפילו זכייה בפרס של תוכנית ריאליטי! זה הזמן לבדוק כמה כסף אנו רוצים להחזיר לבנק ולהקטין את החוב אליו.

נסכם.

משכנתא זה נושא מורכב. נדרש מחקר ולימוד כדי לגשת לחתימה על הרבה טפסים עם ראש צלול והבנה מלאה של מה לקחנו. איך ננהל אותה ומה כל הסעיפים אומרים. כמעט לאף אחד מאיתנו אין את הזמן הדרוש ללמוד את הנושא. צריך להבין את כל המרכיבים והשלכות של כל דבר וכל מסלול במשכנתא.

יועץ משכנתאות של בנק דיסקונט או יועץ משכנתאות בנק טפחות או יועץ משכנתאות בנק לאומי או יועץ משכנתאות בנק הפועלים וכו… אין להם את הזמן להסביר לעומק לכל לקוח על מה הוא חותם! מה השלכות של כל מסלול על עתיד של 10-15 שנים.

מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות שמבין את התחום. שיש לו נסיון. אם הוא עובד לחינם או המחיר שלו נמוך משמעותית ממחיר השוק, יועץ משכנתאות און ליין. כדאי לשאול את עצמכם מאיפה הוא מרוויח כסף? אף אחד לא עובד לחינם. אף אחד לא משקיע מספיק זמן על לקוח, אם אין תמורה נאותה.

השקעה טובה בלקוח = רווח של הלקוח

בהצלחה רבה! צוות סמארט משכנתאות.