אישור עקרוני להלוואת משכנתא, זו בעצם הסכמה של גורם מממן לתת לנו כסף. בתמורה, גוף הנותן הלוואה דורש לרשום משכון אצל רשם המשכונות, ולהכניס את פרטיו בדרגה הראשונה.
אישור עקרוני של בנק למשכנתאות
הסכמה זו מהווה רק תנאי מקדים ואינה מחייבת את נותן האישור להעמיד הלוואה בפועל.
בנק למשכנתאות כפוף לרגולציה ע"י משרד האוצר ומפקח על הבנקים. המפקח מעמיד תנאים. בנק מסחרי הנותן משכנתאות חייב לעמוד בהם. אם לא עמד בתנאי הרגולציה, הבנק צפוי לקנסות.
הרגולטור קבע תנאים לקבלת אישור עקרוני
- גיל מינימאלי לקבלת הלוואה
- גיל מקסימאלי לפרעון הלוואה
- תקופה מקסימאלית לפרעון הלוואה
- יחס החזר מתוך הכנסה פנויה
- יחס מימון מקסימאלי לרכישת נכס
- תקופה מקסימאלית להתחייבויות הלווה בהלוואות חוץ ממשכנתא הנלקחת
- מספר נפשות במשפחה וסכום מינימאלי לנפש הנותר אחרי לקיחת משכנתא
- תקינות חשבון בנק ועמידה בהתחייבות נוכחית (מסגרת עובר ושב, אשראי, הלוואות)
כל אלו התנאים לקבלת אישור עקרוני למשכנתא. אי עמידה באחד מהתנאים המפורטים, תקטין או אף תבטל כל אפשרות לקבל משכנתא נדרשת.
אין שום הגיון ללכת מבנק לבנק ולקבל סירוב כל פעם, אלה להבין מהי סיבת הסירוב ולטפל בבעיה ספציפית. רק לאחר טיפול בבעיה ומעבר זמן סביר, ניתן לגשת שוב ולבקש אישור עקרוני למשכנתה.
הבנק מסרב לתת משכנתא
קורה לא מעט שהבנק מסרב לתת משכנתא. אנו צריכים לשאול מהי סיבת הסירוב…
- הון עצמי חסר לביצוע הרכישה.
- יחס החזר לא מספיק גבוה
- תקופה לפרעון אינה מאפשרת מספיק זמן כדי לסיים את הלוואה.
- אחוז מימון גבוה ביחס לעסקה. בין אם זה מטעם הרגולציה ובין אם זה בא מתוך מדיניות הבנק. (הבנק יכול להפעיל עודף רגולציה על עסקות אשר לטעמו מסכנות אותו)
- התנהלות פיננסית של הלווה אינה תקינה (BDI שלישי, עבירה על מסגרות אשראי קבועה, צ'ק חוזר, הגבלה, פשיטת רגל ועוד..)
אישור עקרוני למשכנתה חוץ בנקאית
ישנם מקרים בהם אנו לא יכולים לקבל משכנתא בבנק. הבנק מאוד היה רוצה לתת, אך מחויב לרגולציה. כאן אנו מגלים עולם של משכנתא חוץ בנקאית. מדובר בגופים פיננסים גדולים כמו חברות ביטוח ובתי השקעות, אך גם גופים פרטיים קטנים יכולים לקבל אישור ממשרד האוצר לתת הלוואות משכנתה.
מכוון שהגופים אלו לא כפופים לרגולציה של בנק ישראל, ניתן לקבל מהם הלוואה גם כאשר אנו לא עומדים בתנאים.
כמובן שמדובר בהלוואה משמעותית יקרה יותר, אך יש מקרים בהם ניקח הלוואה כזו. למשל נכס מאוד אטרקטיבי שאסור לפספס אותו, אך לא ניתן לקבל עליו משכנתא רגילה, נוכל לקחת מימון בגורף חוץ בנקאי.
